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海南:决不能成“房地产加工厂”

2018-06-10 12:11:43    来源:    作者:尹建军

“2018年是中国改革开放40周年,也是海南建省办经济特区30周年。历史,总是在一些特殊年份给人们以汲取智慧、继续前行的力量。海南省可谓是‘因改革开放而生,因改革开放而兴’。”4月10日,国家主席习近平在博鳌亚洲论坛开幕式上的主旨演讲,再次将世界目光吸引到更加开放的美丽新海南。

30年来,经济特区的设立,让海南从贫穷落后的边陲小岛,发展成全国人民向往的“四季花园”、中国对外开放的“窗口”,城乡面貌发生了历史性巨变。然而,长期以来,海南的发展总是与房地产密切相关。上世纪90年代,海南房地产泡沫令人记忆犹新。

8年前,海南国际旅游岛建设正式上升为国家战略。此后,海南房地产市场规模再次加速扩张,商品房新开工面积、销售面积总量超过前10年(2000~2009年)的4倍,“房地产加工厂”的帽子,被重重地扣在了海南省的头上。

业内普遍认为,前些年海南缺乏统一的总体规划引导和管控,尤其是在房地产开发方面没有形成科学合理的布局,房地产项目遍地开花,部分项目严重侵占了海岸带、中部生态核心区、滨水(湖库)地带、重点景区、水源地等核心资源,甚至对生态资源造成了不可逆的严重破坏。另外,各市县房地产开发普遍重视量的扩张、忽视质的提升,房地产产品结构单一、开发粗放、品质不高、配套不完善等问题较为突出,背离了国际旅游岛建设初衷。

“海南要用壮士断腕的决心,减少经济对房地产的依赖。”海南省省长沈晓明表示。

4月13日,习近平在庆祝海南建省办经济特区30周年大会上宣布,党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区,支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设。

而立之年的海南,站在一个新的历史起点,朝着更高目标迈进。

无法忘记的房地产“泡沫”阵痛

在建省设立经济特区之后的上世纪90年代初,海南迅速掀起了房地产开发热潮,投资建房、炒地皮、炒楼盘的房地产公司纷纷涌入这里,最终形成巨大“泡沫”。没多久,“泡沫”破裂,遍布全省的烂尾楼让人触目惊心。无数人血本无归,部分烂尾楼长期得不到盘活,成为当地政府最为头疼的大事。

当年房地产“泡沫”的破灭,使风云激荡的海南骤然落寞沉寂,南北重镇海口、三亚街头布满了“城市疮疤”。有媒体报道称,高峰期时,海南曾有多达5000余家房地产企业。到1998年时,90%以上的房地产企业已无迹可寻。银行无可奈何,交了预售款的购房者更是怨声载道。此后,海南足足用了8年半的时间,直到2007年6月30日海南省处置积压房地产工作小组办公室解散,才意味着当地的烂尾楼基本上被消化完毕。

而从2010年起,海南又迎来新一轮开发热,起因在于国务院《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》公布,让海南国际旅游岛上升为国家战略。这里旋即又成为人们关注的热点,地价、房价飙升,各方热钱汇聚,海南因此成为投资的热岛。

那时,当地政府已经看到了房地产超速发展的弊端,并着手对岛内的房地产业做出一些限制,包括沿海区域自平均大潮高潮线起向陆地延伸最少200米范围内不得建设房地产项目、适当降低纯商品住房开发的比例等。2014年,海南省政府再次强调,降低普通商品住房比例,优化酒店业结构,发展高端经营性地产。对已规划为居住用地或已出让但未开发的居住用地,鼓励市县依法调整为商业或者旅游用地。

海南利用得天独厚的阳光、沙滩、大海和绿植,打造成全国闻名的旅游圣地,经济得到健康、长足地发展。但如何避免海南再被房地产裹挟?如何引导海南楼市向正确、健康的方向发展?对此,海南省委书记刘赐贵明确表态:“海南不能成为房地产的加工厂,不能外面想要多少,我们就建多少。”

优化房地产结构,让住房回归本义

土地是海南最宝贵的资源,新一届省委省政府在集约使用土地资源方面下大决心。概括起来就是“三个理念、三个原则和三个途径”。对此,沈晓明解释道,“三个理念”就是:第一,不能把子孙后代的土地在我们手里都用完了,要相信后人比我们更聪明,会用得更好;第二,好的土地供给好的项目,就好比一块能够做大衣的毛料别去做成了马甲背心;第三,好的土地要供给好的开发商,就像好的布料要请好的裁缝来做。“三个原则”就是控制总量、盘活存量、用好增量。“三个途径”即一是提高土地的利用效率,不仅关注卖地价格,更要注重投资强度、产出效益和税收收入,从出让环节确保土地高效利用;二是依法依规处置闲置土地;三是创新土地供给机制,比如规定一些土地不允许转让,防止炒土地。

此后,海南在打好房地产泡沫“狙击战”的路上稳扎稳打。2016年2月23日,海南省下发《关于加强房地产市场调控的通知》,实施“双暂停”政策,从房地产开发管控、增加有效住房需求、开发多元化房地产产品等多方面积极调整,加快海南省房地产市场去库存和调结构,促进海南省房地产业健康发展。

2017年,海南省继续深化“两个暂停”房地产政策。为遏制投资炒房行为,下发了《关于限制购买多套商品住宅的通知》,对全省房地产市场施行限购政策,多个市县落实出台更加严格的限购政策,引导房地产市场平稳健康发展。

一是永久停止五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目,只允许开发新建用于解决本地居民住房问题的保障性住房、改善性商品住房。二是海岸带可开发的一线土地、新批填海土地严禁用于开发商品住宅,严格加强海岸带管理和保护海洋生态环境。三是生态红线区周边要严格控制商品住宅开发,海南“多规合一”已对生态红线区内的管控提出明确要求,将严控商品住宅开发的范围扩大到生态红线区周边。四是工业开发区、工厂、机场、公路、铁路、污水和垃圾处理场等周边可能影响居住环境质量的区域,严格控制商品住宅开发,这不仅从生态环境保护的角度考虑,也充分考虑了购房居民的居住环境质量。

在生态优先理念引领下,海南改变考核“指挥棒”,2018年起新实施的《海南省市县发展综合考核评价暂行办法》,对保亭、陵水、乐东等12个市县的GDP、工业、固定资产投资取消考核,同时把生态环境保护列为负面扣分和一票否决事项。

3月31日,海南省房地产限购政策再次加码:非本省户籍居民家庭在海南省范围内只能购买1套住房;五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向本市(县)居民家庭销售;非本省户籍居民家庭在海南省购买住房,申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%;新购住房自取得不动产权证之日起5年内禁止转让;非本省户籍居民家庭在实行限购政策的区域购买住房,需提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

摘掉“房地产加工厂”的帽子,让住房回归本义,海南对于断臂重生的决心和破除房地产依赖的决策是具有远见的。数据统计,在多重政策影响下,2017年,全省主要经济指标完成年度预期目标,经济运行整体呈现稳中有进、稳中向好、稳中提质的态势。稳步推进“三去一降一补”,经济运行呈现“稳中提质”,去库存取得明显成效,商品住宅库存去化期约11个月,比上年末减少12个月。

据介绍,海南商品住宅库存去化期在2016年一度高达45个月,部分市县甚至超过50个月,这成为海南房地产业发展的“隐疾”。经过实施“两个暂停”等一系列去化措施,从2016年底开始,海南房地产销售迎来几波行情,伴随着房价上涨,商品住宅库存也快速实现了去化。直到2017年10月份,海南省在相关文件中称,实施“两个暂停”政策以来,海南省房地产去库存工作取得明显成效,全省商品住宅库存去化期总体已下降至合理区间。目前房地产市场调控工作的重点已从去库存为主转向调整优化结构,保持平稳健康发展,防止大起大落。

从海南实际情况看,目前本地居民收入水平普遍不高,住房压力相对较大。对此,为妥善解决好本地中低收入住房困难家庭的住房问题,海南省提出通过发放租赁补贴、建设公租房、自住型商品住宅、共有产权住宅等多种形式,建立健全与本地居民收入水平相适应的住房保障体系。同时,为进一步加大政策支持,提出保障性住房、棚改、安置住宅、自住型商品住宅和共有产权住宅等项目,不受商品住宅年度建设指导性计划和用地计划限制。

业内专家认为,无论强调“海南不能变成房地产加工厂”,还是对当地多个市县取消GDP等指标的考核,无疑都是对“房地产绑架”的积极呼应。海南并不只是简单的令行禁止,而是在优化市县考核评价的基础上进行大改革,特别是把生态环境保护同时列为负面扣分和一票否决事项,这算是“刮骨疗伤”。

强化配置调控,提升土地效益

统计显示,过去5年,海南多次开展重大专项行动,先后组织了海岸带保护与开发专项检查、闲置土地专项清理处置、存量国有建设用地清理处置等专项行动,暂停和规范土地二级市场转让交易,依法依规查处805宗海岸带违法案件,建立起海岸带长效监管机制;清理处置存量国有建设用地28.9万亩,闲置土地14.5万亩。仅在2017年,海南进行的存量国有建设用地的清理处置行动,促进208宗、1.2万亩土地动工开发利用,拉动投资超过150亿元,对2.5万亩闲置土地下达无偿收地决定,有效震慑了囤地圈地行为。

海南省提出,坚持质量第一、效益优先,以供给侧结构性改革为主线,打破行政区域配置资源的传统思维,强化土地资源配置调控,提升土地开发利用效益。至2020年,全省建设用地总规模将控制在550万亩以内,单位GDP建设用地消耗降低到1035亩/亿元,比“十二五”期末降低20%以上。

同时,海南从土地供应源头严把关口,严格执行净地供应制度,明确各区域、各类产业用地单位面积的投资强度、产出效益和税收标准。在土地供应中提高各类产业项目的准入门槛,促进土地高效开发利用。加强土地利用宏观调控,积极引导新增建设用地向开发效益高的地区和澳门新葡京娱乐场集中,建立起新的新增建设用地计划指标测算与分配机制,更新和细化产业用地基准地价,扶持重点产业发展,降低产业用地保有成本。

海南省国土资源厅有关负责人表示,深化实施“两个暂停”政策,有序下达商品住宅用地供应计划,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房用地保障制度,建立起符合海南省实际的房地产用地调控长效机制。严格土地用途管制,禁止其他用途的土地改变为商品住宅用地,禁止商品住宅用地提高容积率,已经办理农用地转用审批手续的,不得擅自改变用途。规范土地二级市场管理,总结三亚市建设用地二级市场试点经验,将土地矿产二级市场交易活动一并纳入全省土地矿产交易市场统一监管。

该负责人同时表示,要以重大专项行动作为推进执法监察制度化、规范化的载体。其一,强化市县政府国土资源管理主体责任,将单位GDP建设用地消耗量下降、违法占用或破坏海岸带资源等指标,列入市县经济社会发展考核指标体系与离任审计内容。其二,开展违法用地治理专项行动,严厉查处和打击违法违规用地行为。其三,强化考核和问责,建立执法监察预警以及长效监管机制,开展违法用地网格化管控试点,有效遏制违法违规用地。其四,全面清理整顿土地二级市场,严厉打击和查处违法圈占土地、违法炒买炒卖土地行为,严防以股权转让等方式变相规避土地转让审批行为。

4月3日,《海南省人民代表大会常务委员会关于修改〈海南经济特区土地管理条例〉的决定》获通过,修改后的条例增加了省和市、县、自治县总体规划土地利用专篇(章)应当综合考虑资源环境承载能力的内容,要求节约集约用地,提高土地利用率;优化土地利用结构和布局,统筹安排各类、各区域用地;保护和改善生态环境,保障土地的可持续利用,这为今后海南房地产用地调控长效机制的顺利、有效运行打下了坚实基础。

擦亮绿色发展底色

不做房地产加工厂,用最全面、最严格的生态环境保护制度,谱写美丽中国新篇章,这是海南未来发展建设的应有之义。

沈晓明指出:“良好的生态环境是海南的‘金饭碗’,要像珍惜我们的生命一样保护好它。”从1998年在全国率先提出建设生态省,到2007年实施“生态立省”战略,再到力争列入国家生态文明试验区,在推进生态文明建设的征程中,海南立足在“生态立省、环境优先”的发展思路上。2015年,海南又从规划改革入手,在全国率先开展省域“多规合一”改革试点,目的之一就是要遏制房地产过度发展。2017年,国务院批准了新的海南全省规划图,将全省重要生态功能区、生态敏感区域和脆弱区域划入生态保护红线,涵盖全省陆域面积的33.5%、近岸海域面积的35.1%。

对于房地产调控留下的缺口,海南将通过大力发展以现代服务业为主的12个重点产业和大力提高消费在经济发展中的比重两个举措来填补。党的十八大以来,海南以国际旅游岛建设为总抓手,落实新的发展理念,全省重点发展旅游业、互联网、金融等现代服务业,逐渐摆脱对房地产业的依赖。2017年,服务业对经济增长贡献率达79.5%,12个重点产业增加值同比增速达10.1%,占经济总量超7成。

2015年,海南提出重点发展旅游、热带特色高效农业、互联网、医疗健康、现代金融服务、会展、现代物流、油气、医药、低碳制造、房地产、高新技术教育文化体育产业等12个重点产业,并出台一系列相关扶持政策。

近年来,海南持续改善互联网产业发展环境,打造了海南生态软件园、海口复兴城和海南数据谷等互联网产业发展载体,实现了每年25%的增速,成为12个重点产业中发展最快的产业。2017年,海南互联网产业实现营收430亿元,增长约30%。与此同时,发挥生态环境优势,当前,海南已构建了海洋旅游、康养旅游、文体旅游、会展旅游、乡村旅游、森林生态旅游、特色城镇旅游、购物旅游、产业旅游以及专项旅游等十大富有海南特色的旅游产品体系,并着力加快发展现代服务业。

海南省工业和信息化厅厅长王静表示,12个重点产业符合海南客观实际,是海南最现实的产业主攻方向。海南正在制定相关规划,大力发展“陆(以南繁育种为代表的热带高效农业)、海(深海科技及产业)、空(航天科技及产业)”高科技产业,形成一批先进制造业、高端研发、科普教育、信息应用等新兴产业,加快规划建设文昌航天科技城、三亚深海科技城和南繁育种科技城。

走过建省办经济特区的辉煌30年,今日之海南,站上了新的历史起点。步入新时代的海南,以深化供给侧结构性改革为主线,以一流的生态环境优势,奋力开启迈向高质量发展的新征程。

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