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“限”不是调控长久之计

2018-06-07 15:13:00    来源: 中国自然资源报    作者:阎炎

截至6月5日,住建部“五一”前后约谈的12个城市陆续作出回应,发文加码房地产调控。梳理被约谈城市的楼市新政,满眼的限购限售乃至“限离”,各地差别化的政策一以贯之的特征仍是一个“限”字。

这12个城市中,最新出台调控政策的徐州规定,自6月10日起,部分新房限售期最长可达6年,这是该市去年限售2年政策的升级版。成都则将限购对象由自然人调整为家庭并且重新界定了家庭——离异两年内拥有住宅套数仍按原家庭计算,父母投靠子女不作为单独的家庭。

除了限制交易年限,各地还加强了对开发商销售新盘的各类限制。例如:长春对高过商品房预售价格的新房不予网签,佛山要求不得在夜间进行项目开盘或销售,西安启动新房销售秩序专项检查等等。

这一轮约谈以及随之而至的密集调控,直接应对部分二三线城市,尤其是补涨城市的房价上涨。

国家统计局发布的最新数据显示,4月份70个大中城市中,新房环比上涨城市59个,比3月多4个。其中,北上广深新房价格环比持平,二手房环比下降0.1%。在一线城市房价稳中有跌的同时,三线城市上涨势头压过了二线:二线城市新房环比涨幅扩大0.1个百分点,二手房环比持平;三线城市新房和二手房环比涨幅分别比3月扩大0.2和0.1个百分点。

在约谈前夕,海口、太原、西安、哈尔滨等地二手房环比涨幅均超过1%,在4月房价环比涨幅前列。而这些城市在2015年以来由一线城市领涨而启动的楼市周期里,可以说都是同级别城市或者一定区域内的“洼地”:虽然不乏省会城市,却只有成都在国家统计局重点监测的15个热点城市之列;8个城市有过一系列去库存政策,昆明、哈尔滨和西安还发布过棚改货币化安置专项政策。

在一个房地产市场的运行周期里,房价的上涨在区域间并不同步,而是像石子投入湖中一样,按照不动产的稀缺性显现“击鼓传花”的传递效应:从中心城区学区房开始,到远郊“老破小”和“商改住”结束;从人口流入量大,供应紧缺的一线城市开始,到新房供应量较大且综合吸引力偏弱的城市结束。

历史经验表明,补涨的区域因为底子薄、基础弱,一旦打开楼市上行通道,往往蕴含更大的风险。况且,应对快速上涨的房价,各类限制性行政手段只能一时起到“灭火”作用,从来都不是长久之计。被约谈城市大多和徐州、成都一样,去年已有严格的限售政策,如西安、成都、贵阳等等,多是限售2年或3年。而不到一年,原先的限售政策已经不够,房价上涨趋势再度冒头,除了棚改货币化安置注入市场的大量资金以及去库存末期的库存相对短缺现象,被戏称为“抢人大战”的人才引进政策也发挥了一定作用。有人打比方说,地方政府一边限购、一边“抢人”是左右手互博。

多重因素作用下,全国房地产库存已回到2012年以来历史低位,根据中指的数据,百城库存去化周期连续33个月同比下跌,已仅有10.3个月,低于12个月~16个月的合理区间。

践行“房住不炒”,需要坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。在楼市调控中,一个“限”字只是“急刹车”,从房地产长效机制的构建和市场长远的健康发展来看,“补涨变领涨”蕴含的风险,在限制性的行政手段之外,更需要持续调整供应结构去化解。下一步,各地应更多在供给侧发力,有针对性地增加住房和用地有效供给,热点城市还需提高住房用地比例并探索供地主体多元化。

■延伸阅读

被约谈城市新推调控政策

徐州 本市家庭拥有1套住房的,商品住房(包括新房和二手房)房产证满2年或者新房网签满5年,方可买卖;本市家庭拥有2套及以上住房、非市区户籍拥有1套及以上住房的,商品住房房产证满3年或者新房网签满6年,方可买卖。

成都 限购对象由自然人调整为家庭。夫妻双方离异后,任一家庭成员两年内购买商品住房或二手住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算;父母投靠成年子女入户的,不得作为单独家庭购房。

太原 对拥有2套以上(含2套)城六区住房的本市家庭、拥有1套以上(含1套)城六区住房或无法提供本市1年以上(或逐月连续缴满6个月)纳税证明的非本市家庭,暂停在本市城六区内购买住房。

长春 开发商在申请预售时须申报预售价格;在取得预售许可证10日内,须在销售现场醒目位置一次性公开全部准售房源价格;商品房实际成交价格不得高于预售申报价格,否则不予网签。

西安 在全市范围内开展为期6个月的商品房销售秩序专项检查;针对部分开发商“饥饿营销”,制造紧张气氛的问题,西安住房保障和房屋管理局已约谈碧桂园、华润、金泰、华洲置业等42家开发商。

哈尔滨 在主城区6区范围内,凡新购买商品住房(不包括二手住房)的,自商品房网签合同签订之日起满3年方可上市交易。

贵阳 重申新建商品住房3年内不得转让,同时要求严格执行商品房销售明码标价、一房一价制度。

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关键词: 房地产调控
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